Altijd juridische hulp, waar u ook bent.
Download app
Aangeboden door: https://www.rechtsbijstandvoorondernemers.nl
Dit artikel wordt regelmatig geactualiseerd, maar toch is het mogelijk dat de inhoud onvolledig en/of onjuist is.
Kan ik mijn zakelijke huurovereenkomst opzeggen?
Een zakelijke huurovereenkomst is om te beginnen te onderscheiden in twee hoofdgroepen, te weten de 230a -en 290-overeenkomst. De eerste stap is zodoende om te bepalen onder welk regime u valt, omdat de verschillen tussen beiden aanzienlijk zijn. In dit artikel leggen wij u zodoende niet alleen de mogelijke opzegopties uit, maar tevens gaan we in op de verschillende vormen.
230a-bedrijfsruimte:
Een huurovereenkomst die valt onder dit type bedrijfsruimte is in de regel vrij in te vullen door zowel verhuurder en huurder. Bij een 230a bedrijfsruimte moet u denken aan een bedrijfsruimte zoals een praktijkruimte, kantoor, werkruimte enzovoorts. In de regel is een 230a-bedrijfsruimte niet vrij toegankelijk voor het publiek. Met andere woorden het is geen winkelruimte.290-bedrijfsruimte:
Een huurovereenkomst die valt onder dit type bedrijfsruimte valt onder een meer dwingend regime. Dit heeft de wetgever gedaan om de huurder te beschermen tegen o.a. tussentijdse plotse beëindiging van de huur. De beste definitie voor een 290-bedrijfsruime is een voor het publiek toegankelijke ruimte waaruit direct producten worden verkocht c.q. diensten worden geleverd.Klopt wat in de huurovereenkomst staat?
Van belang te vermelden is dat er met enige regelmaat een onjuist huurregime is opgenomen in de huurovereenkomst. Naast een fout, kan dit ook in enkele gevallen om opzet gaan, omdat op deze wijze een gunstiger regime als uitgangspunt kan worden genomen. Ook zijn er tal van bedrijfsruimtes waar het niet makkelijk vast te stellen is onder welke regels de ruimte valt.Een deskundige beoordeling?
Nu laten beoordelenDe 230a-bedrijfsruimte opzeggen:
Bij een 230a bedrijfsruimte zijn partijen in de regel vrij in het afspreken van de huurtermijn, de opzegtermijn, proeftermijn enzovoort. De bedrijfsruimte die onder deze bepaling valt is dus geen 290 bedrijfsruimte en dit betekent in beginsel dat u de huurovereenkomst op mag zeggen in lijn met de afgesproken opzegregels uit de overeenkomst.De 290-bedrijfsruimte opzeggen:
Bij een 290-bedrijfsruimte zijn partijen gehouden aan een strikter regime, waarbij de basisregel is dat de huurtermijn minimaal vijf jaar is, waarna deze met nog eens vijf jaar zal worden verlengd indien niet tijdig is opgezegd. Na het verstrijken van tien jaar wordt voor onbepaalde tijd verlengd. Het opzeggen van dit type overeenkomst kan uitsluitend mits dit in de regel een jaar voor het eindigen van de minimale looptijd is gedaan door huurder. Voor de verhuurder gelden eveneens hele strikte eisen en zult u in vrijwel alle gevallen langs de rechter moeten voor een opzegging, althans de toetsing. Als huurder doet u bij voorkeur de opzegging via aangetekende post of via betekenen, idem geldt voor verhuurder.Redenen langere huurtermijn
De reden van deze lange huurperiodes bij een 290-bedrijfsruimte is erin gelegen de huurder de ruimte te geven een duurzame klantenkring op te bouwen. Bij een winkelruimte is het immers van belang dat de huurder (winkelier) erop kan vertrouwen dat zijn/haar huurovereenkomst niet plots door verhuurder zal worden opgezegd. Het is in de regel namelijk niet mogelijk om de huurovereenkomst eerder op te zeggen en een zakelijk huurder is dan ook gehouden de minimale huurperiode van vijf jaar te volbrengen, dit geldt natuurlijk ook voor de verhuurder.Een escape voor de huurder, de indeplaatsstelling?
Stel dat u vastzit aan de huurovereenkomst, maar bijvoorbeeld het bedrijf wilt stoppen. In dergelijk geval kan de indeplaatsstelling uitkomst bieden. Een indeplaatsstelling betreft een vorm van contractovername zoals geregeld in art. 6:159 BW.Indeplaatsstelling met wederzijds goedvinden (minnelijk)
Het proces van indeplaatsstelling zal in eerste instantie met alle partijen worden besproken (de huurder, nieuwe huurder en de verhuurder). Het doel is in hoofdlijnen dat de huurder een nieuwe huurder zijn contract laat overnemen, waardoor de huidige huurder zal worden ontslagen van de verplichtingen. Logischerwijs is hiervoor (in der minne) te allen tijde de toestemming van de verhuurder vereist. Het is volledigheidshalve niet mogelijk buiten de verhuurder om een indeplaatsstelling te realiseren zonder tussenkomst van de rechter.Machtiging voor gedwongen indeplaatsstelling vorderen als huurder
Wenst de verhuurder geen toestemming te geven dan kan een gedwongen indeplaatsstelling ook tot de mogelijkheden behoren. De huurder moet in dergelijk geval de verhuurder dagvaarden en zal zijn/haar zwaarwegende redenen kenbaar moeten maken. Hierbij is van belang dat de wet daarvoor een aantal cumulatieve vereisten heeft gesteld, waaraan te allen tijde door de huurder dient te zijn voldaan.Van belang hierbij is voorts dat indien u als huurder een indeplaatsstelling wenst het zeer raadzaam is om in een voortijdig stadium duidelijk te hebben of e.a. kans van slagen heeft, zodat ook direct duidelijk is of de huurder en nieuwe huurder aan de vereisten voldoen.
Het advies is derhalve altijd om tijdig hulp in te schakelen, zodat u onnodige proceskosten kunt voorkomen.
Hoe kunt u zich als verhuurder verweren?
Een verhuurder die is geconfronteerd met een verzoek voor indeplaatsstelling doet er verstandig aan om de gronden (lees: juridische haalbaarheid) van de huurder voortijdig te toetsen, immers bij een afwijzing in de minnelijke fase door de verhuurder kan een huurder altijd een machtiging voor (gedwongen) indeplaatsstelling vorderen, althans hier poging toe ondernemen.Los van het feit dit vaak kosten met zich meebrengt voor juridische bijstand en procedures, kan het wijsheid zijn om de slagingskans van huurder (en nieuwe huurder) gelijk te laten toetsen door een deskundige.
Het heeft namelijk weinig zin een indeplaatsstelling te weigeren indien op voorhand erg aannemelijk is dat de huurder (en nieuwe huurder) aan de gestelde voorwaarden zullen voldoen, hoewel dit natuurlijk ook altijd een risicoanalyse zal zijn. Voldoet een huurder niet of deels kan dit natuurlijk anderzijds ook weer voor u als verhuurder gegronde reden voor afwijziging opleveren. Een juridische toets is dan ook geen overbodige luxe en geeft u de nodige inzichten zowel in het minnelijk en gerechtelijk traject en daarnaast is het altijd voordeliger dan een lange procedure.
Wat is uw (rechts)positie?
Nu beoordelenOpzeggen met wederzijds goedvinden:
Onverlet het hiervoor overwogene kunnen partijen te allen tijde met wederzijds goedvinden en middels bijv. een vaststellingsovereenkomst ex. art 7:900 BW de huurovereenkomst beëindigen.Tips voor starters
Veel starters zijn niet op de hoogte van de regels voor een 290-bedrijfsruimte en komen hierdoor soms in ernstige problemen als de onderneming niet goed blijkt te lopen. Omdat zij voor een 290-bedrijfsruimte gehouden zijn de minimale huurtermijn in beginsel te volbrengen zal bij eerder opzeggen een schadevordering op huurder kunnen ontstaan voor de gehele huurtermijn (5 jaren).Voor starters is derhalve geadviseerd te allen tijde een proeftijd van maximaal twee jaar te hanteren. Hier geldt wel als kanttekening dat bij een dergelijke proeftijd partijen vaak niet gehouden zijn aan een opzegtermijn en diverse verboden voor verhuurder tevens zullen worden opgeheven. Het is in ieder geval altijd zeer aanbevolen voor het sluiten van een 290-overeenkomst professionele juridische bijstand te raadplegen.
Binnen 3 minuten hulp
Krijg nu gelijk hulp van een jurist (ook in het weekend) bij dit onderwerp.Vraag om hulp