Kan ik borg verrekenen met openstaande huur?

Inleiding
Bij het aangaan van een huurovereenkomst zal in de meeste gevallen een (waar)borg worden gevraagd van de huurder. Dit bedrag dient volledigheidshalve als waarborg voor eventueel te maken herstelkosten door de verhuurder aan het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst.

Mag ik borg verrekenen met verschuldigde huur?
Dit hangt af van de situatie. In de meeste (model)overeenkomsten voor de huur van onroerende zaken is het ten eerste niet mogelijk om de borg aan het einde van de huurovereenkomst te verrekenen met (nog) openstaande huurpenningen en dit zou een eerste obstakel kunnen zijn. Dit is er volledigheidshalve in gelegen de borg is betaald met een geheel ander doel.

Hebben partijen (contractueel) afgesproken dat de borg wel mag worden verrekend dan betekent dit slechts dat een eerste horde genomen kan worden, echter zelfs in dit geval is het nog maar de vraag of de borg verrekend kan en mag worden, immers aan elk einde van een huurovereenkomst zitten doorgaans gevolgen vast. Gevolgen die men vaak op het eerste gezicht over het hoofd ziet.

Zo is ten eerste verrekening alleen mogelijk indien er een rechtsgrond is voor verrekenen. Indien deze rechtsgrond ontbreekt (of onvoldoende duidelijk is) maakt het eigenlijk niet uit wat er is geregeld in de overeenkomst, omdat het dan hoe dan ook niet mag.

Deze rechtsgrond lijkt vrij aannemelijk indien er een huurachterstand is, maar soms heeft een huurder teveel voorschotten voldaan, die op hun beurt ook weer voor afrekening in aanmerking komen en dan is een rechtsgrond voor verrekening (mogelijk) betwistbaar, maar denkt u ook aan een situatie waarbij verhuurder de huur heeft opgezegd en wellicht is verplicht om kosten te voldoen. Dit zijn slechts een aantal voorbeelden die een rechtsgrond voor verrekenen in de weg kunnen staan.

Ik mag contractueel de borg verrekenen en ik heb een rechtsgrond, wat zijn de gevolgen?
Voor de verhuurder zal gelden dat indien er ineens herstelkosten gemaakt moeten worden (en de borg is aangewend voor huurpenningen) dit kan inhouden dat de borg is aangewend voor huurpenningen, maar er toch later herstelkosten ontstaan.

Door het toepassen van de verrekening is het resterende borgbedrag vaak laag of zelfs nihil, waardoor herstelkosten niet meer kunnen worden voldaan vanuit de borg. Het verhalen van herstelkosten is gelet op de bewijslast meestal lastiger dan het verhalen van onbetaalde huurpenningen en daarbij komt dat bij kleinere herstelwerkzaamheden het verhalen van de herstelkosten onevenredig kostbaar kan zijn.

Voor de huurder zal aan de andere kant gelden dat bij een verrekenen onduidelijk is of er aan het einde van de huurovereenkomst (nog) een restschuld is jegens de verhuurder. Het is immers niet ondenkbaar dat er uiteindelijk toch herstelwerk moet worden uitgevoerd en dat de huurder nadien alsnog geconfronteerd zal worden met een rekening.

Wanneer zijn er geen tot weinig bezwaren?
Om het proces aan het einde van de huurtermijn overzichtelijk te houden is het advies om borg niet te verrekenen met huur. Het lijkt soms aantrekkelijk, echter zijn het twee verschillende soorten betalingen waardoor het (onnodig) complex kan worden en er onnodige discussie kan ontstaan. Voor de verhuurder geldt bovendien dat bij onduidelijkheid omtrent de verrekening dergelijke onduidelijkheid vaak in het voordeel van de huurder zal worden uitgelegd.

Heeft er een inspectie plaatsgevonden en zijn er vrijwel zeker geen herstelkosten te verwachten dan kan de borg (mits aan alle voorwaarden is voldaan) worden aangewend voor huurpenningen, echter is en blijft ons advies dit uitsluitend te doen indien de huurder geen of onvoldoende middelen heeft om een openstaande of resterende huur te kunnen voldoen.

Moet ik het schriftelijk vastleggen?
Het is altijd raadzaam dit schriftelijk vast te leggen inclusief eventuele aanvullende afspraken omtrent afrekeningen en/of andere kosten, indien de huurovereenkomst het verrekenen van borg toestaat. Bij gebrek aan een duidelijke bepalingen (of een verbod) is het met klem aanbevolen een verrekenen vast te laten leggen in een vaststellingsovereenkomst.

Hulp van een expert